【知っておきたい不動産知識】「売買契約を結ぶ～契約不適合責任について理解する Vol.25」
令和2年の民法改正で「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」となり内容も大きく変わりましたので、正しく理解することが大切です。
１）契約不適合責任とは
「雨漏り」や「建物本体の白アリ被害」のような物件の欠陥などをこれまで「瑕疵（かし）」と言い、それについての売主の責任のことを「瑕疵担保責任」と言っていました。
しかし、この責任については、令和2年4月1日に施行された民法の改正により、その責任の名称だけでなく内容も大きく変わりました。
改正民法は、まず売主には、売買の対象物件について「種類、品質、数量」に関して、契約の内容に適合した物件を引き渡す義務があるという前提で、もしそれらについて契約の内容に適合しない物件を引渡した場合は、売主の債務不履行責任になるということです。
例えば、雨漏りや、白アリによる腐食のある建物を引き渡した場合は、品質に関して契約の内容に適合した目的物を引き渡す義務の債務不履行だということです。
２）契約不適合責任の内容
契約の対象物（目的物）に、前記のような不適合があったときには、買主は、その補修の請求ができ、補修請求をしても売主がやらないとき、または補修自体が無理なときなどには、売買代金の減額請求ができます。
また、一般的な債務不履行の原則により、損害賠償請求もできますし、契約の解除もできます。
ただし、損害賠償は、売主に何らかの責任がない場合はできません。
また解除は、その不適合が「軽微」なときにはできないことになっています。
３）契約不適合責任を売主が負う期間
民法では、契約不適合責任を売主が長期間負うのは酷と考え、また売買から生ずるこのような紛争をできるだけ早期に解決することが適切として、買主はその不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければならないこととしています。
４）売買契約における特約
この民法の規定は、任意規定と言って、任意に変更・修正ができる規定であるため、当事者間の特約で別の定め（特約）をすることができます。
特に既存住宅（中古住宅）の場合は、経年劣化・自然損耗等により、ある欠陥等の事がらが契約不適合に当たるかどうかの判断が困難または不可能です。
そこで一般の取引においては、売主が責任を負う範囲を限定したり、責任を負う期間を短縮したりしています。
また、場合によっては、売主は一切責任を負わないという特約もあります。
その場合でも、売主はその不適合を知りながら買主に告げなかったときには、責任を免れませんが、そうでない以上、特約どおり免責されます。
５）宅地建物取引業者（不動産会社）が売主の場合
宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない場合の契約不適合責任については、宅地建物取引業法により、引渡しの日から2年以内に売主が通知を受けた場合に限り、契約不適合責任を負う旨の特約は有効ですが、その通知期間以外に例えば「補修の請求に限る」とか「契約の解除は売主が認めた場合にできる」というような民法の規定より買主に不利な特約は無効です。
６）事業者が売主で、消費者が買主の場合
不動産会社でなくても会社などの法人は、すべて消費者契約法という法律上「事業者」ですが、事業者が売主となって、消費者に売る契約において、「事業者は契約不適合責任を負わない」という契約条項は、同法によって、無効とされています。
７）住宅の品質確保の促進等に関する法律による新築住宅の特例
新築住宅の場合、売主である不動産会社（宅地建物取引業者）は、住宅の主要構造部分等（基礎、柱、屋根、外壁等）について10年間は瑕疵担保責任（※）を負わなければいけません。
売主が倒産するなどで瑕疵担保責任を履行できない状況を回避するために、買主に引き渡す際に、売主には保険への加入か保証金の供託が義務づけられています。
売主は買主に対して、重要事項説明や売買契約の際に、保険と供託のいずれの措置を採るのかを説明することになっているので、しっかり確認するようにしましょう。
※同法では「瑕疵担保責任」と言っていますが、改正民法の「種類、品質に関する契約不適合責任」のことです。